Es ist nicht ratsam, sich auf „gut Glück“ in den Immobilienmarkt zu stürzen.
In unserem PDF-Dokument finden Sie die aus unserer Erfahrung 10 häufigsten Fehler beim privaten Immobilienkauf. Hier erhalten Sie eine kurze Auflistung:
- 1. Fehler – Falscher Zeitpunkt
- 2. Fehler – Mangelnde Planung
- 3. Fehler – Irreführendes und unprofessionelles Exposé
- 4. Fehler – Falsche Preiseinschätzung des Immobilien-Verkehrswertes
- 5. Fehler – Wichtige Unterlagen fehlen
- 6. Fehler – Mangelnde Erreichbarkeit
- 7. Fehler – Fehlende Vorbereitung für die Besichtigung
- 8. Fehler – Einschätzung der Verkaufsdauer
- 9. Fehler – Fehlende Überprüfung der Bonität des Käufers
- 10. Fehler – Mängel im Kaufvertrag
Wie verkaufe ich eine Immobilie ohne Immobilienmakler?
Es gibt zahlreiche Gründe, warum eine Immobilie verkauft werden soll: Trennung und Scheidung, neue berufliche Perspektiven in einer anderen Stadt, Vergrößerung der Wohnfläche aufgrund von Familienzuwachs, andere Wünsche und Bedürfnisse im gehobenen Alter. Damit diese Veränderung nicht zum Desaster wird, sollten Sie vor dem Verkauf sorgfältig planen und vorbereiten. Der erste Eindruck zählt. Lassen Sie Ihre Immobilie strahlen.
Das klingt alles sehr simpel und nachvollziehbar, aber in der Praxis gibt es immer wieder Schwierigkeiten, mit denen Sie umgehen müssen.
Bevor wir Ihnen unser 5-Schritte-Modell darstellen, welches sich mit dem Verkauf einer Immobilie ohne Immobilienmakler befasst, sollten Sie sich vorab folgende Fragen stellen, um den späteren Verkauf durchführen zu können:
- Wie erkenne ich einen Mietnomaden?
- Wie prüfe ich die Zahlungsfähigkeit des potenziellen Mieters?
- Wo und wie erhalte ich einen rechtssicheren und auch maßgeschneiderten Mietvertrag?
- Wie möchte ich nach dem Inserieren für Interessenten erreichbar sein? Nehme ich mir für diese Phase wertvolle Urlaubstage?
- Möchte ich auch am Wochenende oder am Nachmittag/Abend Besichtigungstermine anbieten?
- Wie lange sollte ich mich nach einer mündlichen Zusage des potenziellen Mieters hinhalten lassen und wann suche ich weiter?
- Wie lange kann ich es mir leisten, dass die Wohnung oder das Haus leer steht und ich keine Mieteinnahmen erhalte?
- Auf welchen Plattformen und/oder Tageszeitungen möchte ich meine Immobilie bewerben und wieviel kostet das?
- Wie fertige ich ein informatives und hochwertiges Exposé an, in dem alle Pflichtangaben zu meinem Mietobjekt benannt werden?
Schritt 1 – Die Vorbereitung des Immobilienverkaufs ist das A und O
Bevor Sie Ihre Immobilie inserieren oder bei Freunden, Bekannten und Arbeitskollegen für den Verkauf werben, sollten Sie alle wichtigen Unterlagen für Ihre Immobilie zur Hand haben. Dazu zählen:
- Grundbuchauszug
- Statikberechnung des Gebäudes
- Genehmigungen wie beispielsweise Baugenehmigungen
- Mess- und Wartungsprotokolle
- Rechnungen über Reparaturen, Renovierungen und Modernisierungen
- Grundrisspläne
- Wohnflächenberechnung
- Lageplan
- Nebenkostenübersicht
- Baubeschreibung
- Objektbeschreibung
- Energieausweis (Es ist gesetzlich vorgeschrieben, dass Sie diesen bereits bei der Besichtigung den Interessenten vorlegen müssen. Ob Sie einen Verbrauchs- oder einen Bedarfsenergieausweis vorlegen müssen, hängt von Ihrer Immobilie ab.)
- Bilder
- Kopie der Mietverträge
So können Sie gewährleisten, dass Sie dem potenziellen Käufer immer zeitnah Rückmeldung geben können. Ebenso benötigen Sie diese Unterlagen auch für den Verkauf des Hauses. Früh lohnt sich!
Haben Sie alle wichtigen Unterlagen zum Hausverkauf beisammen, informieren Sie sich über den Wert Ihrer Immobilie. Dafür sollten Sie Ihre emotionale Bindung an das Haus und somit den subjektiven Wert Ihrer Immobilie außen vor lassen. Gerne unterstützen wir Sie bei der Wertermittlung Ihrer Immobilie.
Darüber hinaus sollten Sie Ihre Immobilie – sowohl den Innen- als auch den Außenbereich – zum Strahlen bringen. Räumen Sie auf, putzen Sie und machen Sie nötige Schönheitsreparaturen. Das kann den Verkaufspreis positiv beeinflussen.
Schritt 2 – Die richtige Werbung für Ihre Immobilie
Alle Vorbereitungen sind erledigt. Nun können Sie beginnen, Ihre Immobilie zu inserieren. Doch zunächst sollten Sie ein professionelles, sachliches und detailliertes Exposé mit ansprechenden Fotos designen.
Damit potenzielle Käufer alle notwendigen Informationen erhalten und Sie zeitraubende Anrufe vermeiden, sollten folgende Informationen in Ihrem Exposé enthalten sein:
- Wohnfläche
- Grundstücksfläche
- Baujahr
- Sanierungsstand der Immobilie
- Ausstattung und Merkmale
- Laufende Kosten
- Beschränkungen wie bestehende Bau- und Nutzungsbeschränkungen
Stellen Sie dieses Exposé bei verschiedenen Anbietern online und nutzen Sie Social-Media-Kanäle. Doppelt lohnt sich! Stellen Sie sich nun darauf ein, dass Sie Anfragen zu Ihrer Immobilie erhalten. Seien Sie erreichbar und nehmen Sie sich Zeit, um diese vollständig und seriös zu beantworten.
Schritt 3 – Jetzt geht’s ans Eingemachte!
Sie haben potenzielle Käufer mit Ihrem Exposé überzeugt und haben Besichtigungstermine vereinbart. Im Idealfall vereinbaren Sie Einzeltermine, sodass Sie stets genug Zeit für individuelle Fragen und einen ausgiebigen Rundgang ohne Zeitdruck haben. Nehmen Sie sich Zeit für die Vorbereitung einer solchen Besichtigung und präsentieren Sie Ihre Immobilie im besten Licht. Diese sollte aufgeräumt, entpersonalisiert und im besten Zustand sein.
Auf potenzielle (Rück-)Fragen sollten Sie vorbereitet sein und alle wichtigen Unterlagen zur Hand haben. Verschweigen Sie keine Ihnen bekannten Mängel, sondern seien Sie transparent und ehrlich. Das schafft Vertrauen.
Am Ende des Besichtigungstermins legen Sie das weitere Vorgehen fest. Bei ernstem Interesse des Käufers lassen Sie sich zeitnah eine Finanzierungsbestätigung seiner Bank vorlegen, um die Bonität des Interessenten zu überprüfen.
Schritt 4 – Kaufvertrag und Notartermin
Nachdem bei der Besichtigung und weiteren Gesprächsterminen eine mündliche Einigung erzielt wurde, muss diese im Rahmen eines Immobilienkaufvertrags rechtskräftig abgeschlossen werden. Hierzu setzt ein Notar als unparteiische Person einen notariell beurkundeten Vertrag auf, den Käufer und Sie als Verkäufer und Eigentümer unterzeichnen. Vor dem finalen Termin der Unterzeichnung erhalten beide Parteien eine schriftliche Ausfertigung zur Durchsicht. Bevor Sie einen Kaufvertrag unterschreiben, sollten Sie diesen immer überprüfen, damit Sie sich vor Fallstricken schützen können. Lassen Sie sich von einem neutralen Experten beraten.
Schritt 5 – Die Übergabe der Immobilie an den neuen Eigentümer
Der komplette Kaufpreis wurde vom Käufer geleistet? Dann ist der Tag der Übergabe gekommen. Alle persönlichen Möbel, Gegenstände und Deko sollten entfernt sein. Haben Sie sich auf kleine Renovierungs- oder Instandsetzungsarbeiten geeinigt? Dann sollten auch diese durchgeführt worden sein. Führen Sie – auch zu Ihrer Sicherheit – ein Übergabeprotokoll, welches Sie von allen Beteiligten am Ende der Übergabe unterschreiben lassen.
Geben Sie alle Unterlagen und alle Schlüssel der Immobilie an den neuen Eigentümer heraus und lassen Sie sich auch das schriftlich bestätigen.
Diese Dinge sollten Sie bei der Übergabe an den neuen Eigentümer nicht vergessen:
- Alle Unterlagen und Dokumente
- Alle Schlüssel mit Bestimmungszweck und Anzahl
- Zählerstände (damit z. B. der Stromanbieter weiß, welchen Strom Sie noch selbst verbraucht haben)
- Bedienungsanleitungen und Hinweise (z. B. wenn die Küche mit Einbaugeräten übernommen wurde)
Warum sollte ich einen Immobilienmakler beauftragen?
- Immobilienmakler kennen die Gegend und den Immobilienmarkt
- Immobilienmakler verfügen über faire, objektive Bewertungsverfahren
- Professionelle Immobilienmakler verfügen über ein breites Spektrum an Know-How und Fachkompetenz, was die Erzielung des Bestpreises für Ihre Immobilie ermöglicht
- Immobilienmakler nutzen ihre Netzwerke und erreichen hierüber mehr Menschen
- Immobilienmakler arbeiten mit anderen Branchen-Profis zusammen
- Durch die fortschreitende Digitalisierung haben Immobilienmakler die Möglichkeit, auch in Ausnahmesituationen (z. B. während der Covid 19-Pandemie) virtuelle 360°-Führungen durch Ihre Immobilie zu ermöglichen
Wie finde ich den passenden Immobilienmakler?
Sie haben sich dazu entschieden, einen Immobilienmakler hinzuziehen, fragen sich jedoch, wie Sie den passenden Makler für Sie und Ihre Immobilie finden?
Oftmals führt der erste Weg zu Ihrem passenden Immobilienmakler über das Internet. Auch eine Empfehlung aus der Familie oder dem Freundeskreis ist häufig Gold wert. Vielleicht können Sie bei Ihrer Recherche herausfinden, in welchem Bereich sich der jeweilige Immobilienmakler spezialisiert hat (z. B. altersgerechte Immobilien, Gewerbemakler).
Sowohl für den Kauf als auch für den Verkauf einer Immobilie ist es wichtig, dass der Immobilienmakler die Region kennt, in der die jeweilige Immobilie steht. Oder besser noch: Er kennt nicht nur Land, sondern auch Leute – und somit den richtigen Käufer bzw. Verkäufer.
Achten Sie auch auf die Referenzobjekte – also auf die Immobilien, die der Immobilienmakler bereits erfolgreich vermittelt hat.
Was kostet die Beauftragung eines Immobilienmaklers?
Wenn Sie sich für den Verkauf Ihrer Immobilie oder auch für einen Kauf durch einen Immobilienmakler entschieden haben, kommt die so genannte Maklerprovision oder auch Maklercourtage auf Sie zu, sobald die jeweilige Immobilie erfolgreich erworben oder verkauft wurde.
Die Höhe der Maklerprovision ist je nach Bundesland unterschiedlich. Im Jahr 2021 beträgt sie in NRW i. d. R. 7,14%, welche sich Verkäufer und Käufer zu gleichen Anteilen von jeweils 3,57% inklusive 19% Mehrwertsteuer teilen. Seit 2020 ist der Verkäufer nämlich gesetzlich dazu verpflichtet, die Hälfte der Maklerprovision zu übernehmen.
Kaufen Sie beispielsweise eine Immobilie in Höhe von 250.000 €, fällt eine Provision von 17.850 € an.
Die Maklerprovision ist nur dann steuerlich absetzbar, wenn die jeweilige Immobilie als Kapitalanlage erworben wird. In diesem Fall werden der Kaufpreis und die Provisionsgebühren addiert und in den folgenden Jahren abgeschrieben.
Wie kann meine Immobilie diskret verkauft werden?
Sie möchten Ihre Immobilie diskret verkaufen? Sie möchten nicht, dass Nachbarn von Ihrem Verkaufswunsch erfahren?
Wenn Eigentum verkauft wird – unabhängig vom Grund – bedeutet dies für alle Beteiligten stets eine große Veränderung. Viele Verkäufer möchten nicht, dass Nachbarn, Kollegen oder Bekannte von dem Verkauf erfahren, sondern wünschen sich absolute Diskretion beim Verkauf. Auf die herkömmliche Werbung der Immobilie muss demnach verzichtet werden. Umso wichtiger ist in diesen Situationen der Kundenstamm eines Immobilienbüros, welchem das Angebot diskret übermittelt wird.
Nicht nur Privatkunden legen großen Wert auf den diskreten Verkauf Ihrer Immobilie. Immobilienmakler begleiten auch Verkäufer von Mehrfamilien- oder Wohn- und Geschäftshäusern oder luxuriösen Wohnimmobilien und Inhaber von Geschäftsgebäuden, Hotels oder Firmengrundstücken auf dem Weg zum erfolgreichen Verkauf ihres Objektes.
Immobilie im Alter – Was sollte ich beachten?
Sind Ihre Kinder aus dem Haus? Ist Ihnen das Haus zu groß geworden oder suchen Sie eine altersgerechte Wohnung?
Viele Haus- oder Wohnungseigentümer wünschen sich mit dem Erwerb einer Immobilie eine sorgenfreie Rentenzeit. Ein Drittel der Deutschen sorgt mit den eigenen vier Wänden fürs Alter vor. Vergessen wird jedoch häufig, dass sich die eigenen Bedürfnisse im (gehobenen) Alter verändern können und viele Fragen erst dann thematisiert werden:
- Komme ich ohne Hilfe die Treppe hinauf?
- Kann man gegebenenfalls einen Treppenlift installieren?
- Sind die Sanitäranlagen so umgebaut oder so umbaubar, dass ich ohne Hilfe duschen und mich waschen (vielleicht auch im Rollstuhl) kann?
Damit aus dem „Traum Eigenheim” kein Albtraum wird, sollten Sie frühzeitig prüfen, ob Ihre Immobilie auch langfristig zu Ihren Bedürfnissen passt.
Sollte sich die bewohnte Immobilie dennoch als zu groß erweisen, bietet sich gegebenenfalls eine Umwandlung von nicht mehr benötigten Teilen des Hauses in eine separate Mietwohnung an. Auch ein zu großes Grundstück, welches auch im hohen Alter viel Pflege bedarf, könnte nach Prüfung aufgeteilt werden. Beide genannten Möglichkeiten offerieren attraktive Zusatzeinnahmen und sollten bei der Beratung Beachtung finden.
Verrentung
Viele Deutsche träumen davon, ihr Leben und auch ihren Lebensabend in den eigenen vier Wänden zu verbringen – die perfekte Altersvorsorge.
Damit Sie auch im Alter Ihren Lebensstandard absichern und auch erhalten können, gibt es für Sie als Haus- oder Wohnungseigentümer einige Optionen, welche sich zunehmender Attraktivität erfreuen:
Ob Rentenhypothek, Stiftungsrente, Umkehrdarlehen, Genossenschaftsrente oder der klassische Verkauf auf Rentenbasis gegen eine Leib- oder Zeitrente – es gibt zahlreiche Lösungen.
Erbschaftsimmobilien
gehören zu den wirtschaftlich und emotional bedeutendsten Vermögenswerten.
Wenn eine Immobilie an mehrere gesetzliche Erben oder an testamentarisch bestimmte Erben vererbt wird, kann dies sehr konfliktbelastet sein. Die Immobilie kann schlecht in mehrere gleich große Stücke geschnitten werden. Die Erbengemeinschaft muss jede anfallende Entscheidung einvernehmlich treffen:
- Soll das Haus verkauft werden? Wenn ja, an wen und zu welchem Kaufpreis?
- Soll das Haus vermietet werden? Wenn ja, an wen soll vermietet werden und wie viel Miete verlangen wir?
- Kann man das Haus oder das Grundstück fair aufteilen?
Auch die schönste Immobilie kann zum Albtraum werden, wenn sich die Erbengemeinschaft nicht auf das weitere Vorgehen einigen kann. Dieser Prozess kann sich über Monate, gar Jahre hinziehen. Durch diesen Konflikt der Miterben steigt das finanzielle Risiko für alle Mitglieder der Erbengemeinschaft.
Eine lange leerstehende Immobilie lockt Randalierer an, die Ihre Immobilie beschädigen. Diese Schäden müssen Sie zu gleichen finanziellen Teilen instand setzen lassen. Auch wenn die Immobilie unbewohnt ist, fallen stetig Betriebskosten und Gebühren für das Objekt an.
Immobilie vermieten
Haben Sie – als Alleinerben – oder auch die Erbengemeinschaft gemeinsam entschieden, die geerbte Immobilie zu vermieten, ist das natürlich möglich. Damit der gemeinschaftlichen Vermietung nichts im Weg steht, sollten Sie jedoch zunächst den Zustand der Immobilie überprüfen:
- Muss das Objekt saniert/renoviert werden?
- Oder reichen kleinere Schönheitsreparaturen?
Für diese Kosten, andere Verbindlichkeiten und auch andere (finanzielle) Risiken haften Sie als Erbengemeinschaft, abhängig von dem Erbanteil des Eigentümers, der ins Grundbuch eingetragen wurde.
Immobilie verkaufen
Eine weitere Alternative im Erbfall ist der Verkauf der Immobilie. Dies kann eine zeitnahe und gute Lösung sein, wenn Konflikte innerhalb der Erbengemeinschaft bereits vorprogrammiert sind. Trotz eines guten Verkaufspreises müssen teilweise noch bestehende Grundschulden und Hypotheken bedient werden. Ebenso können bestehende Darlehen dazu führen, dass Sie Vorfälligkeitsentschädigungen entrichten müssen. All dies sollte bei der Entscheidung des Verkaufs einer Immobilie bedacht werden. Manchmal kann es finanziell gewinnbringender sein, die Immobilie zunächst zu vermieten und erst nach Auslauf des Darlehens zu verkaufen.
